Baubeschreibung

Denkmalgeschützte Villa
Katharinenstraße 45 in 49078 Osnabrück
Das Gebäude ist als Teil einer Gruppe baulicher Anlagen in das Verzeichnis der Kulturdenkmale nach §4 des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes eingetragen worden. Die Eintragung wird durch Bescheinigung vom 12.12.2013 nachgewiesen. Von den Erwerbern ist der Antrag auf Ausstellung einer Bescheinigung für Herstellungs- oder Erhaltungsmaßnahmen an einem Kulturgut i. S. von §10 Absatz 1 Nummer 1-3 des Einkommenssteuergesetzes zu stellen. Wir weisen darauf hin, dass der vom Erwerber tätige Steuerberater / Wirtschaftsprüfer auf seine Kosten einzuschalten ist.

1. Allgemein

Der gesamte Gebäudekomplex besteht aus zwei Baukörpern, welche in unterschiedlichen Epochen erstellt wurden. Ein Teil des unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes wurde in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhundert erstellt, der zweite Teil Anfang des 20. Jahrhunderts. Die nachfolgend aufgeführten Leistungen dieser Baubeschreibung stellen eine umfassende Sanierung dar. Die DIN Vorschriften im Bereich Wärme- und Schallschutz können – wie bei Denkmälern üblich – nicht voll erreicht werden. Ein Beispiel hierfür ist, dass das Gebäude keine Bodenplatte besitzt und Sperrschichten fehlen, sodass die Kellerräume als Lagerräume genutzt werden können jedoch nicht für Akten, Kleidung, etc. geeignet sind. Versätze der Böden und Beläge können aufgrund der Bauabschnitte auftreten bzw. sind schon vorhanden! Der oder die Erwerber kaufen ein unsaniertes Denkmal. Die zur Sanierung erforderlichen Maßnahmen für alle Gewerke werden ausschließlich durch den / die Erwerber beauftragt . Die Belange des Denkmalamtes und des Bauamtes können auch während der Bauzeit aufgrund neuer Erkenntnisse z. B. der Konstruktion Vorrang haben.

2. Baukonstruktion

2.1. Kellergeschoss

2.1.1. Wände
Es ist anzunehmen, dass im Kellergeschoss aufgrund des Gebäudejahrs keine Horizontalsperre verbaut worden ist. Eine neue Horizontalsperre wird eingebracht, die den vertikalen kapillaren Feuchtetransport unterbindet. Die Lage der Horizontalsperre wird der vorhandenen baulichen Situation angepasst. Im Zuge dessen werden die Kellerwände vom Altputz befreit und entweder mit einer steinsichtigen Kalkschlämme oder einem Putz versehen. Diese Maßnahme unterbindet nicht die nachhaltige Durchfeuchtung des Mauerwerks, sondern ermöglicht eine Verdunstung der Baufeuchte in die Raumluft. Hierbei kann es zu Salzausblühungen an der Oberläche kommen. Diese können durch abfegen entfernt werden. Es kann zu kleineren Abplatzungen kommen, die allerdings nicht relevant sind. Vorbeugend wird der Außenbereich der Kellerwände, mit Ausnahme des Westgiebels und der Straßenseite, freigelegt und abgedichtet.

2.1.2. Decken
Die vorhandenen Decken werden in Bereichen mit Fehlstellen überarbeitet.

2.1.3. Fenster
In den Wandöffnungen werden Kellerfenster aus Holz montiert.

2.1.4. Kellerabteile
Zu jeder Wohnung gehört ein separater Keller.

2.1.5. Ver- und Entsorgungsleitungen
Die Ver- und Entsorgungsleitungen werden in dem Kellergeschoss unverkleidet an Decken und Wänden (teilweise in einer lichten Höhe von ca. 1,90m bis 2,00 m, diese Höhe unterschreitend in Randbereichen) montiert.

2.2. Erd-, Regel- und Dachgeschoss

2.2.1. Außenwände
Die Außenwände werden, gemäß den derzeitigen aktuellen, energetischen Belangen, von innen mit einer Multipoor Dämmung versehen und neu verputzt. Alle Heizkörper-nischen werden ausgemauert und ebenfalls gedämmt.

2.2.2. Tragende Innenwände
Tragende Innenwände aus Mauerwerk, Stützen aus Stahl und Mauerwerk. Material und Dimensionierung nach statischen Erfordernissen.

2.2.3. Nicht tragende Innenwände
Nicht tragende Innenwände in Trockenbauweise (Gipskartonständerelemente doppelt beplankt, mit Dicken von ca. 10 cm bis. 15 cm, oder gleichwertig, je nach planerischem Erfordernis), in Bereichen von Bädern und WC´s Vorwandinstallationen als Trockenbau-Vorsatzschalen.

2.2.4. Leitungsschächte / Verkleidungen
Leitungsschachtabtrennungen in Trockenbauweise nach technischen, optischen und gegebenenfalls brandschutztechnischen Erfordernissen, Verkleidungen von Leitungsverzügen, Abkofferungen bzw. Abhangdecken als Trockenbaukonstruktion.

2.2.5. Erker/ Balkone/ Decken / Treppenhäuser / Entwässerung
Am Ostgiebel wird ein Erker auf Stahlstützen in Kombination mit einer Holzkonstruktion gestellt. Auf der Nordseite wird oberhalb des Erkers ein französischer Balkon reaktiviert. Geschossdecken aus Holzbalkenlage mit Hohlraumverfüllung (Bestand). Treppenläufe in den gemeinschaftlichen Treppenhäusern aus massivem Holz. Balkone aus Stahl, einschließlich thermisch getrenntem Anschluss an die Fassade. Außenlächenentwässerung über Fallrohre im Bereich der Fassade, in innenliegenden Leitungsschächten und zum Teil im Bereich der Balkone.

2.3. Dachkonstruktion

2.3.1. Konstruktion
Das vor etwa 10 Jahren neu eingedeckte Dachgeschoss wird auf Dichtigkeit und Materialermüdung überprüft, Kehlen, Schornstein, Grate, usw. Klempnerarbeiten werden soweit erforderlich saniert bzw. erneuert. Das gesamte Dachgeschoss erhält eine Dämmung und gemäß Planung neue Dachlächenfenster.

2.3.2. Bauklempnerarbeiten
Dachrinnen und Fallrohre werden aus Titanzink oder gleichwertig erneuert. Der Kaminkopf wird in Abstimmung mit der Denkmalbehörde saniert.

2.4. Fenster- und Außentüranlagen

2.4.1. AusführungWohnungen
Holzfenster als proiliertes, zweilügeliges Fenster mit Oberlicht, eckigem Kämpferproil und Wetterschenkel aus Red Dark Meranti-Holzfenster - Stammware, 1x getaucht und 2 x gespritzt mit zweifachen Zwischenschliff. 2-Scheiben-Wärmeschutz-lsolier-verglasung mit Drehkippbeschlag, Ausführung einschließlich Badezimmerfenster mit Klarglas. Fenster- und Türgriffe aus Edelstahl nach Mustervorlage des Verkäufers. Farbe der Fenster- und Türelemente gemäß Farbkonzept des Verkäufers. Verglasung EnEV Ug = 1,3 W (m⊃2;K)Widerstandklasse RC 2 im Erdgeschoss und bei den Fenstern der Balkone in allen Ge-schossen, RC1N im 1. Obergeschoss und im Dachgeschoss der BasisschutzDie Haustüranlage wird handwerklich überarbeitet und bleibt erhalten.

2.4.2. Fensterbänke
Fensterbänke innen bei massiver Brüstung: Ausführung in Naturstein (nach Wahl des Verkäufers) mit polierter Oberläche, bei Bädern und WC’s Fensterbänke gefliest oder aus Naturstein nach Mustervorlage des Verkäufers. Kellerfenster der Nordfassade erhalten keine Fensterbänke, die Südfassade wird mit Naturstein belegt.

2.4.3. Absturzsicherungen
Absturzsicherungen an Balkonen als feuerverzinkte Stahlkonstruktion nach Detailzeich-nungen des Architekten. Farben gemäß Farbkonzept des Verkäufers.

2.5. Schlosser- / Metallbauarbeiten

2.5.1. Außenbereich
Brüstungsgitter, Geländer, Balkone, andere Metallelemente im Außenbereich werden feuerverzinkt und pulverbeschichtet (Farbe nach RAL und Planung des Architekten) beschrieben ausgeführt.

2.5.2. Innenbereiche
Einseitiges Geländer in den Treppenhäusern aus Holz oder gleichwertig als Ergänzung zum Bestand nach Gestaltungskonzept des Verkäufers.

2.5.3. Briefkasten
Briefkastenanlage nach Gestaltungskonzept des Verkäufers aus pulverbeschichtetem Stahlblech oder Edelstahl, im Eingangsbereich unter dem Erker außen angeord-net. Abmessungen der Einzelbriefkästen nach gültiger DIN-Norm.

2.5.4 Toranlage
Die Toranlage an der Katharinenstraße wird als schmiedeeiserne Toranlage mit einem Fußgängertor und einem doppellügeligem Durchfahrtstor dem Denkmal und dem Katharinenviertel und in Abstimmung mit dem Denkmalamt entsprechend gestaltet. Aulagen des Denkmalamtes haben Vorrang.

2.6. Fassaden/Wärmeschutz
Die Außenwände erhalten nach planerische Darstellung folgenden Aufbau:

Die denkmalgeschützte Fassade wird entsprechend den Vorgaben der Denkmalbehörde überarbeitet. Größere Proilausbrüche werden dem Bestand entsprechend nachgearbeitet, kleine Ausbrüche bleiben unbearbeitet. Der vorhandene Oberputz wird abgetragen. Anschließend werden die Flächen mit einem mineralischen Armierungsmörtel ausgezogen und mit einem mineralischen Feinputz überzogen. Die Unebenheiten der Fassade werden nicht ausgeglichen, sondern bleiben in ihrer baujahrtypischen Art erhalten. Ebenso wird die Fassade weder lot- noch luchtrecht erstellt.

Die Außenwände der Geschosse werden voraussichtlich mit einer ca. 12cm starken Mul-tipoor Dämmung der Fa. Ytong innen bekleidet. Die Fenster Laibungen werden ca. 6cm stark gedämmt. Ausschlaggebend hierfür sind die bauphysikalischen Berechnungen.Das Dach wird zwischen den Sparren mit einer Mineralfaserdämmung in Stärke der Sparren bzw. in Teilebreichen horizontal isoliert.

2.7. Schalltechnische Anforderungen
Schaltechnische Anforderungen können nicht erfüllt werden.

3. Haustechnik

3.1. Elektroinstallation

3.1.1. Allgemein
Die Stromversorgung erfolgt aus dem VNB (Versorgungsnetzbetreiber)-Netz, Zählerschränke, Sicherungsverteilungen, Versorgungssysteme, Kabel, Leitungen und Leerrohre werden gemäß AVB-ELT- DIN 18015- und VDE-Vorschriften installiert. Zusätzliche Zähler für Toranlage und Außenbeleuchtung werden im Bestandsgebäude (Vorderhaus) angeordnet.

Die Wohneinheiten erhalten separate Stromkreise gemäß DIN 18015.

Rauchmelder gemäß Verordnung

Für Waschmaschine, Trockner sowie für E-Herd und Spülmaschine, sind separate Stromkreise vorzusehen. Die Belüftung der innenliegenden WCs erfolgt über Lüfter. Die Lichtauslässe der Wohnungen erhalten je Raum eine Lüsterklemme mit Decken-haken (belastbar bis 5 kg).

Schalterprogramm: weiß, Fabrikat: Gira Standard 55 oder gleichwertig.

Für die gesamte Wohnung sowie für Außensteckdosen wird eine Fehlerstrom-Schutz-schaltung (zum Schutz gegen Stromunfälle) vorgesehen.

3.1.2. Wohnungsbestückung

Die Wohnungen werden grundsätzlich nach dem Ausstattungswert 2 nach RAL-RG 678 gem. DIN 18015 bestückt. Die 3-Raum-Wohnung ist zum Beispiel wie folgt aus-gestattet:

Diele/Flure
2 Deckenauslässe Schaltung mit Stromstoßschaltung mit 4 Schaltstellen,
2 Steckdosen
1 Medien Anschluss (Tel./ TV/ LAN)
1 Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner


1 Klingeltaster im Treppenhaus neben der Wohnungstür mit Namensschild

Wohnzimmer
2 Deckenauslässe in Serienschaltung
2 Serienschalter
8 Steckdosen (davon 1 Reinigungssteckdose und 1 Dreifachsteckdose)
1 Medien Anschluss (Tel./ TV/ LAN)Schlafzimmer
1 Deckenauslass
1 Kreuzschalter, 2 Wechselschalter
2 Doppelsteckdosen bei den Betten (Abstand ca. 2,50 m)
1 Reinigungssteckdose
1 Dreifachsteckdose nahe dem Medien-Anschluss,
1 Medien Anschluss (Tel./ TV/ LAN)

Kinderzimmer
1 Deckenauslass
1 Ausschalter
1 Dreifachsteckdose nahe dem Medien-Anschluss,
3 Doppelsteckdosen
1 Reinigungssteckdose
1 Medien Anschluss (Tel./ TV/ LAN)

Bad
1 Deckenauslass
1 Wandauslass
1 Doppelsteckdose bei Waschbecken
1 Serienschalter bzw. bei außenliegendem Schalter 2 Ausschalter mit Kontrolllampe
2 Steckdosen für Anschluss von Waschmaschine und Trockner (soweit in den Plänen dargestellt)
1 Steckdose für optionale Elektro-Heizpatrone für Handtuchheizkörper (vgl. Ziff. 5.2.3)Be/Entlüftung erfolgt über ein Raumregelsystem.

Duschbad/WC
1 Deckenauslass
1 Wandauslass
1 Serienschalter bzw. bei außenliegender Schalteranordnung 2 Ausschalter mit Kontrolllampe
1 Steckdose
1 Steckdose für Anschluss von Waschmaschine und Trockner (soweit in den Plänen dargestellt)
1 Lüfteranschluss
Be/Entlüftung erfolgt über ein Raumregelsystem.

Küche
1 Deckenauslass (Serienschaltung)
1 Serienschalter für 2 schaltbare Steckdose (oberhalb Schränke für Arbeitsplatzbe-leuchtung)
5 Steckdosen über der Arbeitsplatte (ggf. auch in Kombinationen zusammengefasst)
1 Steckdose für Spülmaschine
1 Herdanschlussdose
1 Steckdose für Dunstabzug über Elektroherd
2 Steckdosen für Kühlschrank (oberhalb Schrank)
1 Dreifachsteckdose nahe dem Medien-Anschluss,
1 Medien Anschluss (Tel./ TV/ LAN)
Hauswirtschaftsraum/Abstellraum innenliegend (soweit in den Plänen dargestellt)
1 Deckenauslass
2 Steckdosen
1 Ausschalter
1 Steckdosen für Anschluss von Waschmaschine und Trockner (soweit in den Plänen dargestellt)
Be/Entlüftung erfolgt (soweit erforderlich) über ein Raumregelsystem.

Balkone
2 von der Wohnung schaltbare Leuchtenanschlüsse und 2 Steckdosen
Kellerabteile
1 Beleuchtungskörper (ISO-Ovalleuchte mit Allgebrauchslampe)
1 Steckdose (Aufputz)
1 Ausschalter (Aufputz)

3.1.3. Multimediaverkabelung

Die Häuser werden mit einem multimedialen Verkabelungssystem ausgestattet. Über das Verkabelungssystem können die Dienste Rundfunk (Fernsehen und Radio) und In-formation- und Kommunikation (Telefon, Netzwerk, Internet) empfangen und übertragen werden. Je Haus wird ein zentraler Multimedia-Verteiler montiert, von dem alle Multi-media-Dosen des Systems sternförmig erschlossen werden. An den Multimedia-Dosen sind alle Dienste nutzbar. Die mit Multimedia-Dosen ausgestatteten Zimmer sind unter Punkt 4.1.2 beispielhaft aufgeführt.

Die Signalbereitstellung für den Rundfunk- und Fernsehempfang erfolgt über Satelliten-Empfangsanlagen in Multischalter-Technik. Die für den Fernsehempfang erforderlichen Receiver werden nicht beigestellt.

3.2. Heizungsanlage

Die Auslegung der Heizungsanlage erfolgt nach den Regeln der DIN EN 12 831 und unter Berücksichtigung der gültigen Energieeinsparverordnung 2014

3.2.1. Beheizte Räume im Gemeinschaftseigentum
Räume mit Beheizungsbedarf, wie z. B. Treppenhäuser werden mit statischen Heizflächen ausgestattet

3.2.2. Energieerzeuger
In Abhängigkeit des Energieanbieters kann es sein, dass ein Mini-Blockheizkraftwerk eingesetzt wird. Dies würde zentral im Keller aufgestellt. Jede Wohnung bekäme einen eigenen Anschluss und eigene Zähleruhren.

Gas Brennwerttherme als Kombitherme – Fabrikat Buderus oder gleichwertig je Wohnung.

3.2.3 Heizflächen
Im Regelfall werden alle Räume der Wohnungen (mit Ausnahme der Dielen/Flure und der Abstellräume) mit einer statischen Heizfläche ausgestattet. Der Wärmebedarf (Heizlast) ist gemäß DIN EN für die einzelnen Räume berechnet. Die gewünschten Warmtemperaturen und Nutzungszeiten in den Räumen werden über die Thermostate am Radiator einstellbar geregelt.

Die Bäder und Duschbäder (mit Ausnahme der WCs) erhalten einen Handtuchheizkörper ohne Elektropatrone. Die Elektropatrone ist gegen Aufpreis nachrüstbar. Der Boden wird zusätzlich durch elektrische Heizmatten erwärmt.

3.2.4. Betriebskostenabrechnung
Kaltwassermengenzähler für jede Wohneinheit auf Mietbasis (Im Kaufpreis nicht enthalten).

3.2.5. Armaturen
Automatische Strangregulierventile bzw. Strangabsperrventile (Spindelabsperrhahn) an allen Steigsträngen frei zugänglich, wartungsarme Absperrarmaturen für alle erforderlichen Bauteile wie Kessel, Verteiler, Pumpen, Regelventile und separate Heizgruppen. Absperrventile in allen Wohnungen und für jeden Heizkreis separat.

3.2.6. Wärmedämmung
Die Wärmedämmung für Heizungsrohre entspricht der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) und den einschlägigen Vorschriften.

3.2.7. Rohrmaterial
Die Kellerverteilung, die Steigstränge und die Etagenleitungen (Rohrleitungen in Wand- und Deckendurchführungen mit Brandschutzisolierschalen ummantelt) werden als Metallrohre ausgeführt.

3.3 Wasser- und Abwassertechnik

3.3.1. Entwässerung

Regen- und Schmutzwasserentwässerung durch die öffentliche Kanalisation. Abwasserleitungen aus schallgedämmtem Guss- (SML -Rohr) oder Kunststoffrohr, Anschluss- und Lüftungsleitungen in Kunststoffrohr., Revisionsschächte nach planerischer Festlegung. Fallleitungen frei über Dach entlüftet, Reinigungsöffnungen im Keller möglichst frei zugänglich. Hebeanlagen soweit erforderlich im Kellergeschoss für die Entwässerung tiefer gelegener Bauteile.

3.3.2. Bewässerung
Anschluss an das städtische Trinkwassernetz. Rohrverteilung der Kalt-, Warmwasserleitungen an der Decke im Kellergeschoss. Steigstränge mit Absperr- und Entleerungseinrichtung, zugänglich vom Kellergeschoss. Zentrale Warmwasserbereitung im Heizraum.

Alle Wohnungen erhalten Wohnungsabsperrungen für Kalt- und Warmwasser. Hauptverteilungen und Steigestränge aus Metallrohr (Rohrleitungen in Wand- und Deckendurchführungen mit Brandschutzisolierschalen ummantelt), Wohnungsverteilung ebenfalls mit Metallrohr.

3.3.3. Wärmedämmung
Die Wärmedämmung für Warmwasserrohre entspricht der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) bzw. den einschlägigen Vorschriften.

3.3.4. Küche
Anschlussmöglichkeit für eine Küchenspüle und Geschirrspüler (mit Kombi-Eckventil), direkt am Steigstrang. Die Installation endet somit am Schacht, die Anschlüsse ab dem Schacht sind durch den Käufer Mieter zu erbringen.

3.3.5. Betriebskostenabrechnung
Kaltwassermengenzähler für jede Wohneinheit.

3.3.6. Rauchmelder
In Schlafräumen und Fluchtwegen werden gem. behördlichen Auflagen Rauchmelder installiert.

3.3.7. Sanitäre Einrichtungsgegenstände
(alle Einrichtungen in der Farbe weiß) Internetangebote sind nicht gleichwertig (Montage / Anlieferung / Gewährleistung fehlen!)

Sanitärobjekte  
Sanitärobjekte Keramag – Serie Renova Nr. 1 plan weiß/ Duravit Starck 3 weiß oder gleichwert  
Waschbecken mit Designsifon 600 mm x 480 mm 74,00€ inkl. MwSt.
Handwaschbecken 450 mm x 320 mm in den WCs 59,50€ inkl. MwSt.
Wand-Tiefspül-WC mit WC Sitz 240,00€ inkl. MwSt.
Wannen der Fa. Kaldewei alpin weiß oder gleichwertig  
Stahl-Emailleduschwanne Duschplan 900mm x 900mm 276,00€ inkl. MwSt.
Stahl-Emaillebadewanne Saniform Plus 1800mm x 800mm 585,00€ inkl. MwSt.
Armaturen  
Hans Grohe – Serie Talis S oder gleichwertig  
Einhebel-Waschtischmischer 144,50€ inkl. MwSt.
Einhebel-Wannenmischer Aufputz 243,50€ inkl. MwSt.
Wannenbrause – Raindance S100 Air 1 Jet Porter’ S Set 114,00€ inkl. MwSt.
Einhebel-Brausemischer Aufputz 208,00€ inkl. MwSt.
Brausenset – Raindance S120 Air 3 jet Unica’ S Puro Set 123,50€ inkl. MwSt.
Duschtrennwand aus Glas mit Beschlägen der Fa. Pauli und Sohn GmbH
Serie Falmea oder gleichwertig.
520,00€ inkl. MwSt.
Badaccessoirs Keuco Plan oder gleichwertig  
Toilettenpapierhalter 28,00€ inkl. MwSt.
WC-Bürstenhalter 64,50€ inkl. MwSt.
Handtuchhaken 25,00€ inkl. MwSt.
Handtuchhalter 91,00€ inkl. MwSt.
Badetuchhalter 88,50€ inkl. MwSt.
Wannengriff 56,50€ inkl. MwSt.

Weitere Accessoires wie Seifenschalen, Spiegel etc. sind nicht im Leistungsumfang enthalten.

Alle Wohnungen erhalten einen Waschmaschinenanschluss in Bad, Duschbad, Abstellraum, Küche oder Hauswirtschaftsraum (wo planerisch dargestellt) mit speziellem Auslassventil (für Waschmaschinenanschluss) und Siphon.

3.4. Raumlufttechnik

3.4.1. Wohnungen

Nutzerunabhängige Lüftung durch Fensterfalz Lüfter an den Fensterelementen nach DIN 1946-6. Klassifizierung der Luftdurchlässigkeit nach DIN EN 1026 und DIN EN 1207 Klasse 3

4. Ausbau

4.1. Estriche

4.1.1. Trockenestrich

In den Bädern und Gäste WCs wird ein Trockenestrich auf den bestehenden Balkenlagen aufgebracht zur Aufnahme der Fliesenbeläge.

4.2. Oberböden

Vorrangig wird das Ziel verfolgt die ca. 4 cm starken massiven Holzdielen in den Wohnungen aufzuarbeiten und zu erhalten. Alternativ wird eine Flachpressplatte auf den Holzdielen aufgebracht und ein Parkettboden für 45€/m⊃2; inkl. MwSt. ohne Verlegung eingebaut, beispielsweise als Landhausdiele Eiche rustikal, 15mm stark, ca. 4mm Nutzschicht, 18,9cm breit, 61.- 183cm lang, umlaufend gefast , geschliffen und natur geölt. Schwellenausbildungen im Bereich der Türen von ca. 4cm sind bei Belagswechsel aufgrund des Bestandsbodens möglich.

4.2.1. Reinstreifer
Fußabstreifer mit Matte und Metallrahmen hinter den Hauseingangstüren und vor den Wohnungseingangstüren.

4.2.2. Fliesen

4.2.2.1. Treppenhäuser
Feinsteinzeugfliesen werden in dem Treppenhaus nach Bemusterung des Verkäufers im Stil des Hauses angepasst, auf Tritt- und Setzstufen der Kellergeschosstreppe und auf den Podest im Eingang und Erdgeschoss verlegt. Wand- bzw. Stufensockel aus dem gleichen Material wie der Bodenbelag. Ein Fußabstreifer hinter der Hauseingangstüren in den Belag eingelassen. Materialpreis der Bodenfliesen 45,00 €/m2; inkl. MwSt. ohne Verlegung. Teilweise werden erhaltenswerte Böden mit Fliesen wieder aufgearbeitet.

4.2.2.2. Bäder
Sämtliche Fliesen in Bädern, WC’s, Abstellräumen, Hauswirtschaftsräumen und Küchen werden wie nachfolgend beschrieben ausgeführt. Materialpreis der Bodenfliesen 45,00 €/m⊃2; inkl. MwSt. ohne Verlegung, Materialpreis der Wandfliesen 35,00 €/m2; inkl. MwSt. ohne Verlegung.

Eine orthogonale Verlegung der Bodenfliesen ist als Standard-Ausführung vorgesehen. Eine diagonale Verlegung ist preisgleich möglich. Bei beiden Verlegearten stimmt der Fugenverlauf zwischen Wand- und Bodenfliesen nicht überein.
Wände 1,20 m – 1,50 m hinter den Objekten hoch gefliest, im Bereich der Dusche raumhoch gefliest, (ansonsten Strukturtapete weiß gestrichen)
Wandfliesen 297 x 597 x 10 mm Villeroy und Boch Bernina RT 1M
Bodenfliesen 297 x 597 x 10 mm Villeroy und Boch Bernina RT 1M
oder gleichwertig

4.2.2.3 Gäste- WCs
Wände werden hinter den Objekten gefliest bis zur Höhe der Vormauerung ca. 1,20 -1,50 m. Boden- und Wandfliesen wie in dem Pkt. zuvor beschrieben.

4.2.2.4. Küchen
Die Küchen erhalten keinen Fliesenspiegel. Die Bodenfliesen werden wie unter Pkt. 5.2.5.2 beschrieben ausgeführt.

4.2.2.5 Verfugung
Die Verfugung erfolgt standardmäßig bei den Bodenfliesen in grau und bei den Wandfliesen in weiß. Die Fugenstärke variiert in Abhängigkeit von der Fliesengröße.

4.2.2.6. Balkone
Beton-Werksteinplatten (Abmessungen ca. 40/40 cm) auf Kunststoffstelzlagern verlegt zu einem Materialpreis von 30,00 €/m⊃2; inkl. MwSt. ohne Verlegung mit verzinkten Entwässerungsrinnen vor den bodentiefen Fenstern.

4.3. Türen

4.3.1. Wohnungseingang

Die Wohnungseingangstüren der Fa. Herholz, Modell Signum oder gleichwertig mit einem Maß von B/H = 985 mm/2270 mm werden als Vollspantürblatt, mit Holzumfassungszarge in Weißlack, Schallschutzklasse 2, Klimaklasse 2, PZ Schloss- Schloss mit Mehrfachverriegelung, mit Sicherheitsbeschlag aus Edelstahl, Schall-Ex-Bodendichtung und Türspion oder gleichwertig montiert.

4.3.2. Innentüren
Wohnungsinnentüren der Fa. Herholz, Modell Signum oder gleichwertig mit einem Maß von B/H = 860 bzw. 735/2270 mm werden mit weißlackbeschichteten Umfassungszargen aus Holzwerkstoff, weißlackbeschichteten Türblättern mit Röhrenspaneinlage, Türdrücker der Firma Karcher Design - Modell „Rhodos“ aus Edelstahl mit Buntbartschloss oder gleichwertig montiert.
In der Regel erhalten die Wohnzimmertüren zur innenliegende Diele einen Glasausschnitt. Falls im Plan dargestellt, werden zweiflüglige Türen zum Wohnzimmer beidseitig mit Glasausschnitt eingesetzt.
Die Türen zu Räumen mit mechanischen Entlüftungsgeräten werden grundsätzlich mit Nachströmgittern ausgerüstet.
Aufgrund von Planungszwängen werden in einigen beengten Bereichen Türen vorgesehen, die sich nicht auf volle 90 Grad öffnen lassen. Diese gelten nicht als mangelhaft!

4.3.3. Keller
Kellerinnentüren zu Funktions- bzw. Technikräumen entsprechend den behördlichen Auflagen als Stahlblechtüren mit amtlicher Zulassung und mit handelsüblichen Beschlägen, nach Erfordernis in feuerhemmender oder feuerbeständiger Ausführung Lackiert in einem Standard RAL Farbton nach Gestaltungskonzept des Verkäufers. Sonstige Kellertüren bleiben erhalten und werden aufgearbeitet.

4.3.4. Schließanlage

Als Zentralschließanlage mit einer mechanischen Schließung für Wohnungseingangstüren, Haustüren und allgemein zugängliche Kellerräume. Alle Türen außer den Wohnungsinnentüren (Buntbartschloss) erhalten einen Profilzylinder.


4.4. Wand- und Deckenbehandlung, Farbanstriche

4.4.1. Wände

Betonwand- und Trockenbauflächen in den Wohnungen werden gespachtelt, Mauerwerks-Wände mit einem Maschinengipsputz verputzt, mit Strukturtapete tapeziert und mit einer weißen Dispersionsfarbe mit einer Nassabriebbeständigkeit Klasse 2 gestrichen. Bei Materialwechseln innerhalb einer Wandfläche (z.B. Mauerwerkswand angrenzend an Trockenbauwand) ist die Ausbildung von sichtbaren Dehnungsfugen erforderlich, um eine Rissbildung zu minimieren. Eine Schattenfreiheit bei Streiflicht wird nicht erreicht.

4.2.2. Decken
Deckenuntersichten werden in den Wohngeschossen gespachtelt, mit Strukturtapete tapeziert und mit einer weißen Dispersionsfarbe mit einer Nassabriebbeständigkeit Klasse 2 gestrichen. Eine Schattenfreiheit bei Streiflicht wird nicht erreicht.

4.2.3. Treppenhäuser, Keller
Treppenhauswände und -decken verputzt und mit Dispersionsfarbe gestrichen. Eine Schattenfreiheit bei Streiflicht wird nicht erreicht.


5. Außenanlagen

5.1. Befestigte Flächen

Verkehrs- und Freiflächen werden mit einem Steinmaterial passend zum äußeren Gestaltungsbild der Vorder- und Hinterbebauung belegt. Flächen für den Platz der Mülltonnen gem. Planung des Verkäufers.

5.2. Grünanlagen
Oberboden örtlicher Qualität, unter Pflanzflächen ca. 40 cm. Bepflanzung (einschließlich möglicher Auflagen der genehmigenden Behörden) mit Sträuchern, und geschnittenen, laubabwerfenden, heimischen Heckengehölzen nach Planung des Verkäufers.
Die Bauleistung ist mit der Anpflanzungen abgeschlossen. Das Austreiben der Bäume und Sträucher nach der Anpflanzung, sowie die Fertigstellungspflege werden nicht als Bauleistung des Verkäufers geschuldet und sind keine Fertigstellungsvoraussetzungen.

5.3. Entwässerung
Stahl verzinkte Entwässerungsrinnen und Hofeinläufe zur Entwässerung von befestigten Flächen, soweit notwendig.

5.4. Stellplätze
Aus Holz- und verzinkte Stahlkonstruktion erstellte Carportanlagen mit Gründach. Jede Wohnung erhält einen überdachten Stellplatz.



6. Schlussbemerkung

Der Erstellung des Energieausweises ist in Auftrag gegeben. Die Unterlagen werden nachgereicht

Grundlage dieser Beschreibung ist die Planung vom 05.12.2014 der Fa. Schlattmann – Wohnbau GmbH. Die Architektur und Ingenieurleistungen sind im Kaufpreis enthalten. Ausgenommen davon sind jedoch solche Leistungen, die durch individuelle Umplanungen, Abweichungen von der Baubeschreibung zur Folge haben. Im Kaufpreis sind alle Kosten für die schlüsselfertige Erstellung des Gebäudes einschließlich Außenanlagen enthalten, mit Ausnahme der Ankaufskosten, eventuelle Maklergebühren, Notar, Gericht und Steuern sowie den Kosten der späteren Einmessung des fertig gestellten Gebäudes, die vom jeweiligen Käufer zu tragen sind.

Nicht näher beschriebene Materialien oder Ausführungsarten werden durch die Schlattmann Wohnbau GmbH als Verkäufer entsprechend der Gesamtkonzeption ausgewählt. Für den Ausbau der einzelnen Wohnräume werden jedoch, soweit von Bemustern die Rede ist, vom Verkäufer mehrere Alternativen bestimmt und dem Käufer zur Wahl gestellt.

Eventuelle farbige Abbildungen der Wohnanlage sind als künstlerische Illustration zu verstehen. Einzelne Änderungen bleiben ausdrücklich vorbehalten. Für die Art und den Umfang der Ausführungen sind allein die beurkundeten Verträge mit Anlagen (Baubeschreibung, Lageplan etc.) verbindlich.

Diese Baubeschreibung enthält eine Vielzahl von Informationen und Hinweisen. Alle Angaben, Darstellungen und Berechnungen wurden mit größter Sorgfalt zusammengestellt, wenngleich eine Gewähr für deren Vollständigkeit nicht übernommen werden kann.

Als Grundlage für die Ausführung des Bauvorhabens dienen die Ausführungsplanung und die anerkannten Regeln der Technik. Änderungen in der Planung (auch der Freiflächenplanung), in den vorgesehenen Materialien und den Einrichtungsgegenständen bleiben vorbehalten, soweit sich dies aus technischen und behördlichen Gründen bzw. als Ergebnis von Auflagen oder aus Gründen der Materialbeschaffung als notwendig oder zweckmäßig erweist. Soweit derartige Leistungsänderungen mit Nutzungs- oder Wertminderungen verbunden sind, sind diese wertmäßig auszugleichen.

Für Fliesen und Bodenbeläge werden dem Käufer Muster zur Auswahl vorgelegt. Änderungen in Bezug auf Qualität und Farbe bei sanitären Objekten, bei Fliesen und bei Fußbodenbelägen sind als Sonderwunsch des Käufers möglich, soweit dies technisch möglich ist und es der Bautenstand zulässt. Änderungen sind zwischen Käufer und der Schlattmann Wohnbau GmbH im Hinblick auf Kosten und terminliche Machbarkeit abzustimmen.

Weitergehende Sonderwünsche können berücksichtigt werden, solange sie technisch machbar sind, das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes nicht verändert wird, sie den Genehmigungen und Auflagen der Behörden nicht widersprechen und der Baufortschritt nicht beeinträchtigt wird.

Die Freiflächen sind nicht überall eben, sondern gegebenenfalls auch überhöht, geneigt bzw. geböscht. Soweit Bepflanzungen eingebracht werden, ist von den Eigentümern für eine sachgerechte Gartenpflege und dafür zu sorgen, dass diese keine Abdichtung der Kellerwände und der Flachdächer gefährdende Größe erreichen.

In den Plänen dargestellte Einrichtungsgegenstände stellen nur Möblierungsvorschläge dar und gehören nicht zum Leistungsumfang. Lediglich die in dieser Baubeschreibung erwähnten sanitären Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände in den Bädern, Duschbädern und WCs sind Bestandteil der Wohnungen. Weitere sanitäre Ausstattungsgegenstände sind nicht im Leistungsumfang enthalten. Für die Ausstattung ist der Text der Baubeschreibung maßgebend, nicht zeichnerische Darstellungen in Grundrissen oder anderen Plänen oder die illustrierende Darstellung in Werbedruckstücken.

Alle Sanitärobjekte sind von Namenhaften Herstellen, die angegebenen Preise gelten frei Baustelle und unterliegen der Gewährleistung des Handwerkers. Daher sind diese mit den Preisen aus dem Internet nicht zu vergleichen.

Anstricharbeiten werden mit Erzeugnissen namhafter Hersteller durchgeführt. Die Hersteller geben in ihren Verarbeitungsrichtlinien für die einzelnen Produkte Standzeiten und Hinweise für Erneuerungsphasen an. Deshalb werden Wartungsanstriche, insbesondere für die der Witterung ausgesetzten Holz- und Metallteile notwendig. Diese Anstriche sind ggf. auch während der Gewährleistungszeit auf Kosten des Käufers durchzuführen.

In den Kellergeschossräumen sind Ver- und Entsorgungsleitungen untergebracht. Deshalb können sich (auch eine lichte Höhe von 2 m unterschreitend) nicht verkleidete Leitungen befinden. Für Kontroll-, Reparatur- und Kundendienstarbeiten sind die Leitungen später zugänglich zu halten. Auch in der Tiefgarage ist mit derartigen Leitungen unter der Decke und vor den Wänden zu rechnen.

Risse in Bauteilen, die aufgrund physikalischer Eigenschaften der eingesetzten Baustoffe entstehen (z. B. durch Kriechen und Schwinden) sind im Zuge turnusmäßiger Renovierung zu schließen und stellen keinen Gewährleistungsmangel dar.

Für die Werterhaltung des Parkettbelages ist die Einhaltung eines gesunden Raumklimas (ca. 20° Raumtemperatur und ca. 50 % relative Luftfeuchtigkeit) erforderlich. Daher sind die bei der Übergabe der Wohnung überreichten Reinigungs- und Pflegehinweise zu beachten.

Mit plastischen Füllstoffen geschlossene Fugen (z. B. bei Fliesen oder bei Anschlüssen von Trockenbauwänden) unterliegen chemischen und /oder physikalischen Einflüssen nach DIN 52460, Abschnitt 2. Diese Fugen können reißen. In der Regel überschreiten unvermeidbare Verformungen der schwimmenden Konstruktion (z. B. Estrich) die Elastizität der Fugenfüllstoffe. Auch derartige Veränderungen an den Fugen unterliegen nicht der Gewährleistung und sind vom Käufer in regelmäßigen Abständen durch Erneuerung der Füllstoffe zu beseitigen.

Plastische Verfugungen (z. B. bei Badewannen und Duschwannen) sind sogenannte Wartungsfugen, die bauphysikalisch notwendig sind. Die Überwachung sowie Instandhaltung und -Setzung der Verfugungen obliegt dem Nutzer. Im Falle des Versagens der Dichtung wird die gewünschte Wasserundurchlässigkeit dieser Bereiche nicht mehr gewährleistet. Feuchtigkeitsschäden, welche hieraus am Gebäude entstehen können, unterliegen ebenfalls nicht der Gewährleistung.

Alle Kellergeschossräume sind nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen zugelassen.

Soweit die Baubeschreibung in Einzelfällen auf Normen (DIN) ausdrücklich Bezug nimmt, beschränkt sich die Errichtungs- und Ausführungsverpflichtung unbeschadet weitergehender technischer Erkenntnisse auf die Errichtung bzw. Ausführung nach den Vorschriften dieser DIN, wobei der Käufer seinerseits verpflichtet ist, sein Wohnverhalten entsprechend den Vorstellungen der jeweiligen DIN einzurichten.

Die erfolgende Bauweise erfordert regelmäßiges Heizen und Lüften durch den jeweiligen Wohnungsinhaber, um zu vermeiden, dass die in den technischen Normen vorgesehenen Temperaturen an den Wand- und Deckenoberflächen unterschritten und bestimmte Obergrenzen der relativen Raumluftfeuchte überschritten werden, da ansonsten Stockflecken und Schimmelpilzbildung auftreten können; dabei setzt die DIN 4108 voraus, dass Aufenthaltsräume (dies sind alle Zimmer und die Küche) mit mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden.

Der Käufer verpflichtet sich ausdrücklich, diese Regeln einzuhalten.

Alle angegebenen Maße sind als „circa- Maße" im Rahmen der am Bau üblichen Toleranzen zu verstehen.

Die Wohnflächen wurden anhand der Genehmigungsplanung gemäß der WohnflächenVO nach den Fertigmaßen ermittelt.

Aufmasse für Einrichtungsgegenstände sowie für Küchen- und Einbaumöbel können nur nach Fertigstellung der Wohnung genommen werden.


Münster, Dezember 2014

Schlattmann Wohnbau GmbH